Kaaosteoria

REIT-sijoittaminen - tasaista osinkovirtaa kiinteistöistä

REIT-sijoittaminen tarjoaa mielenkiintoisen vaihtoehdon ansaita passiivista tasaista osinkotuloa kiinteistöjen avulla. REIT-rahastojen kautta voit sijoittaa esimerkiksi  kauppakeskuksiin, datakeskuksiin, tukiasemiin, hotelleihin tai kiinteistöjen lainoihin.

Tässä kirjoituksessani saat selville mm. mitä REIT-sijoittaminen tarkoittaa ja mitkä ovat REIT-rahastojen vahvuudet ja heikkoudet. Lisäksi esittelen sinulle neljä mielenkiintoista REIT-yhtiötä ja opastan kuinka valita parhaat REIT-rahastot omaan salkkuusi. Toivottavasti sinulle on kuppi kuumaa juotavaa ja mieli terävänä, sillä nyt tulee ajattelemisen aihetta reippaasti!

Mitä REIT-sijoittaminen tarkoittaa?

REIT-rahastot sijoittavat varansa hajautetusti kiinteistöihin omistamalla ja hallinnoimalla niitä. Kyseiset REIT-yhtiöt eivät maksa yritysveroa ja ne maksavat tuotoistaan valta-osan osinkoina vähintään neljä kertaa vuodessa ja usein jopa kuukausittain.

REIT-rahastojen vaatimukset. REIT-yhtiöiltä vaaditaan tiettyjä asioita toiminnaltaan ja nämä vaatimukset vaihtelevat maittain. Esimerkiksi Yhdysvalloissa REIT-rahastojen on maksettava tuloksestaan vähintään 90 % omistajilleen. Sen lisäksi tuotoista minimissään 75 % on tultava vuokrista, kiinteistöjen myynneistä tai koroista ja sijoitetusta pääomasta vähintään 75 % on oltava kiinteistöissä tai käteisessä.

REIT-rahastoja voit yleensä ostaa pörsseistä. Suurin osa REIT-rahastoista löytyy pörsseistä ja voit käydä niillä kauppaa aivan osakkeiden tavoin. Näillä pörsseissä olevilla REIT-yhtiöillä ei siis ole mitään merkintä- tai lunastuspalkkioita, toisin kuin esimerkiksi tavallisilla rahastoilla niitä yleensä vielä käytetään. Lisäksi löytyy vielä listaamattomia ja yksityisiä REIT-rahastoja; listaamattomilla osakkeita voi kaupata vain rajoitetuilla ajankohdilla ja yksityisiin REIT-yhtiöihin voi sijoittaa vain varakkaammat ihmiset (ansioiden on oltava kahtena vuotena peräkkäin vähintään 200 000 dollaria tai nettovarallisuus ilman asuntoa 1 000 000 dollaria). 

REIT-sijoittamisen hyödyt

Tasainen passiivinen kassavirta. REIT-yhtiöt tuottavat korkeahkoa tasaista osinkovirtaa omistajilleen kohtuullisella riskillä. Johtuen suuresta pakollisesta osinkojen maksusta omistajille, osingot ovat keskimäärin selkeästi suuremmat kuin esimerkiksi normaaleilla pörssiyhtiöillä. Näitä osinkoja jaetaan siis vähintään kvartaaleittain ja jopa kuukausittain, joten niistä voi saada vuokran kaltaista passiivista tuloa itselleen.

Korkea tuotto. Pitkällä välillä REIT-sijoittaminen on tuottanut hyvin; esimerkiksi yhdysvaltalaiset REIT-yhtiöt ovat saalistaneet keskimäärin noin 10,5 %:n vuotuisen tuoton.  Yritysveron välttäminen on ehkä yksi tärkeimmistä syistä, miksi juuri REIT-rahastot ovat tuottaneet näinkin hyvin, vaikka ne eivät yleensä pysty kasvamaan nopeasti suuren osingonmaksuvelvoitteen vuoksi.

Ei vaadi suuria pääomia. REIT-rahastoihin voit päästä kiinni jo pienilläkin pääomilla – keskimäärin REIT-yhtiöiden kurssit liikkuvat kympeissä tai korkeintaan satasissa. Verrattuna esimerkiksi sijoitusasunnon ostamiseen pääset tässä alkuun jo huomattavasti nopeammin ja pienemmillä satsauksilla!

Hajauttaminen. REIT-yhtiöiden tuotto ei keskimäärin seuraa osakkeiden tai korkojen kehitystä. Tällä tavalla voit hajauttaa kokonaisriskiäsi sijoittamalla ainakin osan varoistasi REIT-rahastoihin. Lisäksi pääset sijoittamaan todelliseen kiinteään omaisuuteen, joka yleensä ei menetä arvoaan helpolla.

Pääsy vaikeisiin kohteisiin. Eräs myönteinen piirre REIT-rahastoilla on se, että pääset sijoittamaan kohteisiin, joihin sinulla ei muuten olisi mitään mahdollisuuksia. Tällä tavalla voit laittaa rahojasi tuottoa tuomaan esimerkiksi datakeskuksiin, hotelleihin, kauppakeskuksiin, tukiasemiin tai terveydenhuollon rakennuksiin.

 

REIT-sijoittamisen hyödyt
REIT-sijoittamisen hyödyt - tasaista kassavirtaa ja konkreettista turvaa

REIT-sijoittamisen heikkoudet

Kasvu on tiukassa. REIT-rahastojen maksaessa valtaosan tuloksestaan osinkoina pois, kasvuun ei enää voida investoida samassa mittakaavassa kuin esimerkiksi kasvuyhtiöiden kohdalla. Pitkällä välillä osinkojen kasvu onkin suuri kysymismerkki useimpien REIT-rahastojen kohdalla – monien REIT-yhtiöiden osakkeiden arvostus mateleekin usein pörsseissä juuri tästä syystä.

Verokarhu kiittää! Vuolaasta osinkohunajasta verokarhu verottaa oman makean osuutensa säälimättä. Verrattuna normaaliin kasvuosuudelliseen rahastoon häviät vuosien kuluessa jonkin verran, kun et voi sijoittaa saamiasi osinkoja suoraan takaisin REIT-rahastoon ilman verojen maksua.

Keskittyminen kapeaan sektoriin. Monet REIT-rahastot ovat erikoistuneet vain tietylle kapealle toimialalle, jolloin juuri sille sektorille osuva riskin realisoituminen voi olla uhka koko yrityksen toiminnalle. Esimerkiksi pelkästään matkailuun tai kauppakeskuksiin keskittyneet ovat ottaneet kovasti osumaa koronaviruksen vaikutuksesta.

Korkoriski. Mitä korkeammat korot, sitä huonommin REIT-sijoittaminen yleensä kannattaa. Viime vuosina korot ovat tunnetusti olleet matalalla ja REIT-rahastot ovat menestyneet erinomaisesti, mutta suunta voi kääntyä. REIT-rahaston toimialalla ja velkojen luonteella on merkitys, kuinka paljon korkojen nousu vaikuttaa menestykseen.

REIT-sijoittamisen heikkoudet
REIT-sijoittamisen heikkoudet - kankeaa kasvua ja verokarhun syleilyä

Erilaisia REIT-rahastoja

REIT-sijoittaminen on monipuolinen pelikenttä; valinnanvaraa löytyy niin kaupan alalle, matkailuun, toimistotiloihin, terveydenhuoltoon, asuntoihin, infraan tai asuntolainoihin. Näillä kaikilla on omat ominaispiirteensä, vaikka yhteisiäkin tekijöitä löytyy runsaasti.

Kaupan ala. Tämä sektori on kaikista merkittävin REIT-rahastoissa ja nämä REIT-yhtiöt sisältävät erilaisia kauppakeskuksia ja muita kaupan alan toimitiloja. Viime aikoina voimakkaasti lisääntyneen verkkokaupan ja koronan vaikutusten vuoksi kaupan alan REIT-rahastot ovat olleet kovassa paineessa. Tärkeitä kriteereitä näitä valittaessa omaan salkkuun ovat erityisesti kiinteistöjen sijainti ja vuokralaisten laatu (isot vakaat kävijöitä vetävät liikkeet etusijalla).

Matkailu. Turismin varaan luottavat REIT-rahastot koostuvat hotelleista ja lomakeskuksista ja niiden menestys aaltoilee taloudellisten suhdanteiden mukaan. Matkailualan REIT-yhtiöistä löytyy valittavaa niin luksusluokan hotelleista aina keskihintaisempien majoituksien tarjoajiin. Luksusluokan yrityksistä voisi mainita suuren toimijan Host Hotels Resortsin ja vaikeita taloudellisia aikoja kestää ehkä paremmin alemman hintaluokan majoituksen tarjoaja Apple Hospitality REIT.

Toimistotilat. Toimistorakennuksia sisältävät REIT-rahastot saavat tulonsa erityisesti pitkistä sopimuksista vuokralaisten kanssa. Sijainnilla, yleisellä taloudellisella tilanteella ja tilojen toimivuudella on valtava merkitys tämän sektorin yritysten menestykseen.

Terveydenhuolto. Yksi suurista megatrendeistä liittyy väestön ikääntymiseen, jolloin terveydenhuollon erilaisille palveluille on luvassa kasvavaa kysyntää. Terveydenhuoltoon keskittyneet REIT-yhtiöt saattavatkin hyvinkin olla tulevina vuosikymmeninä tasaisen tuottavia sijoituskohteita. Riskinä tämän sektorin yrityksillä voi pitää maiden hallitusten vaihtelevia panostuksia terveydenhuoltoon.

Asunnot. REIT-sijoittaminen onnistuu myös asuntojen kohdalla; tarjolla on esimerkiksi omakotitaloihin, asuinhuoneistoihin tai opiskelija-asuntoihin erikoistuneita REIT-rahastoja. Yleensä menestyvimmät asuntoihin syventyneet yritykset toimivat hyvillä talousalueilla, joille virtaa vuolaasti uusia asukkaita. Myös krooninen kohtuuhintaisten asuntojen pula nostaa REIT-rahastojen tulosta.

Infra. Infra-alan REIT-rahastot sijoittavat vaihtelevasti esimerkiksi kuitukaapeleihin, langattoman verkon infraan ja öljy- tai kaasuputkistoon. Useimmilla tämän sektorin yrityksillä on hyvät kasvunäkymät, joten arvostustaso on monella jo todella korkea. Lyhyeen pitoon salkussa näitä ei kannata siis ostaa – vuosikymmen on  hyvä lähtökohta tämän kaltaisille REIT-rahastolle.

Asuntolainat. Nämä REIT-yhtiöt erottuvat selkeästi muista sektoreista siinä, että näissä sijoitetaan asuntolainoihin – ei itse kiinteistöihin. Suurimmat uhat asuntolainoissa ovat korko- ja luottoriski. Korkojen muutokset voivat vaikuttaa yrityksen asuntolainoista saamaan tuottoon eli nettokorkomarginaaliin ja lainoja koskevien omaisuuksien arvostukseen.

 

Erilaisia REIT-rahastoja
Erilaisia REIT-rahastoja - kauppakeskuksista kaasuputkiin

Miten valitset REIT-rahastosi?

REIT-sijoittaminen sisältää siis paljon valinnanvaraa kohteiden suhteen; tuotto ja riski vaihtelevat paljon eri vaihtoehtojen suhteen. Seuraavaksi saat hieman lisää tietoa omien päätöstesi tekoa helpottamaan!

Passiivisesti vai aktiivisesti? Useimmat REIT-rahastot keskittyvät selkeästi vain yhdelle tiukasti rajatulle sektorille. Seurauksena tuotot voivat parhaassa tapauksessa olla majesteettisen kookkaita, mutta pahimmillaan riskit vievät leivän suusta kaikilta. Yksittäiseen REIT-yhtiöön sijoittaminen vaatii myös hieman omaa aktiivista otetta ja syventymistä asioihin huolella. Toisaalta juuri tälläinen uusien asioiden opiskelu ja kehittäminen voi palkita sinua tulevaisuudessa odottamattomillakin tavoilla!

ETF-rahastot tai rahastot, mitkä koostuvat useista REIT-yhtiöistä tekevät sijoittamisesta helpompaa. Niissä on suuremman hajautuksen ansiosta riskit selkeästi pienempiä yksittäiseen REIT-rahastoon verrattuna, mutta usein myös tuotot jäävät parhaista yrityksistä jälkeen. Esimerkkeinä tälläisistä REIT-ETF:istä voisin mainita mielenkiintoisina vaihtoehtoina iShares Core US REIT ETF:n (hallinnointipalkkio 0,08 %) ja toisaalta Vanguard Real Estate ETF:n (hallinnointipalkkio 0,12 %).

Hajautuksen määrä. Sopivaa REIT-rahastoa valittaessa kannattaa tarkistaa kuinka paljon sen sisällössä on vaihtelua – yleensä monipuolisen hajautettu kiinteistöportfolio vähentää riskejä huomattavasti. Mitä enemmän yritykseltä  siis löytyy erilaisia tapoja saada tulovirtaa aikaan, sitä parempi se on sijoittajan kannalta!

Tuloskunto. Oleellinen asia on tietysti valita tuloskunnoltaan laadukkaita REIT-yhtiöitä salkkuun. Tärkeä luku REIT-rahastojen kanssa on FFO eli funds from operations, mikä tarkoittaa nettotuloa vähennettynä kiinteistöjen myynneillä ja arvon alennuksilla. Voit oppia lisää arvostuksen laskemisesta tästä oivallisesta Investopedian artikkelista.

Osinkotuotto. Tämä luku paljastaa suoraan, kuinka paljon saat osinkoa suhteessa osakkeen hintaan. Tärkeää tässä luvussa on seurata pitkää trendiä – yksittäisinä vuosina voi osingot välillä jäädä vähäisemmäksi yllättävien poikkeustapahtumien vuoksi (esim. korona tai sota). Jos osinkotuotto on huomattavan korkea, kannattaa selvittää syyt siihen. Yleensä kohonnut riskitaso esimerkiksi korkean velkaisuuden vuoksi vaikuttaa yhtiön kurssiin alentavasti, jolloin osinkotuottoprosentti voi näyttää erityisen korkealta.

Miten valitset REIT-rahastosi?
Miten valitset REIT-rahastosi - tulosten kautta osinkokahveille!

Mielenkiintoisia REIT-rahastoja

Seuraavaksi esittelen sinulle neljä erilaisella strategialla toimivaa REIT-rahastoa. Ne kaikki pelaavat eri sektoreilla, joten saat hyvän yleiskäsityksen REIT-yhtiöistä tutustumalla näihin vaihtoehtoihin.

Iron Mountain

Iron Mountain (IRM) on yhdysvaltalainen REIT ja se toimii kaikkiaan yli 50:ssä maassa hallinnoiden noin 1450:tä kiinteistöä. Iron Mountainin kiinteistösalkusta löytyy esimerkiksi datakeskuksia ja varastoja ja yritys tarjoaa asiakkailleen palveluita mm. turvalliseen säilytykseen ja hävittämiseen, digitaalisen tiedon käsittelyyn ja teollisuuden tarpeisiin.

Osinko on kasvanut Iron Mountainilla selvästi; vuonna 2013 osinko oli kvartaalia kohti 0,27 $ ja vuonna 2020 se on jo 0,618 $. Lyhyellä välillä mm. koronan vaikutuksesta en odottaisi suuria korotuksia osinkoon, mutta pitkällä aikavälillä on selkeitä kasvumahdollisuuksia puolellaan.

Ares Commercial Real Estate

Ares Commercial Real Estate (ACRE) sijoittaa todella laaja-alaisesti sekä luotto-, pääoma-, että kiinteistösijoituksiin maailmanlaajuisesti. Ehdoton vahvuus tässä yrityksessä onkin hajautetun sijoitusportfolion ansiosta riskin pysyminen maltillisena suhteessa korkeaan tuottoon. 

Osinkotuotto on todella kovalla tasolla; parhaillaan joulukuussa 2020 se on yli 11 % ja vuoden 2013 kvartaaliosingosta 0,25 $ se on kasvanut maltillisesti vuoden 2020 lukuun 0,33 $. Tämän REIT-yrityksen arvo on pörssissä pysynyt näinä vuosina vakaana lukuunottamatta koronan aiheuttamaa väliaikaista romahdusta.

Simon Property Group

Simon Property Group (SPG) sisältää mittavan määrän ostoskeskuksia ja luksuskiinteistöjä enimmäkseen Yhdysvaltoihin sijoittuen. Käytännössä tämä yritys keskittyy tarjoamaan korkealuokkaisia ostos-, ravintola- ja viihdekokemuksia keskeisillä sijainneilla. Simon Property  Group ei ole mikään pikkukioski – kaikkiaan erilaisia isoja kauppakeskuksia ja luksusliikkeitä on hallinnassa noin 200 kappaletta ja yritys kuuluu New Yorkin pörssin sadan suurimman yrityksen joukkoon.

Osinkotuotto on parhaillaan noin 6,0 % nykyisellä 1,3 dollarin kvartaaliosingolla laskettuna. Vuodesta 2013 kvartaaliosingosta 1,15 $ se oli jo melkein tuplaantunut vuoden 2020 alun 2,10 $:iin, mutta korona aiheutti myöhemmin osinkojen viikatteenterävän leikkauksen. Pitkällä tähtäimellä tämä REIT-rahasto on suurten kysymysten äärellä; kuinka ostoskeskukset selviävät verkkokaupan ja koronan aiheuttamassa paineessa. Toisaalta tämän yrityksen kiinteistöt sijaitsevat lähes poikkeuksetta keskeisillä sijainneilla, joten ensimmäisiä putoajia tämä REIT tuskin tulee olemaan.

Crown Castle

Crown Castle (CCI) toimii todellisella tulevaisuuden kasvusektorilla eli langattoman tiedonsiirron parissa. Tältä yritykseltä löytyy kaikkiaan yli 40 000 tukiasemaa, runsaasti kuituverkkoa ja 5G-verkon yleistyessä tämän firman tarjoamia palveluita tullaan tarvitsemaan yhä enemmän.

Viime vuosina sekä tulos että liikevaihto ovat nousseet voimakkaasti ja tämän seurauksena myös osinko on ollut nousu-uralla. Vuonna 2014 kvartaaliosinko oli vielä 0,35 $ ja vuoden 2020 viimeinen kvartaaliosinko on jo 1,33 $ ja parhaillaan osinkotuottoprosentti on noin 2,9 %. Osake on jo huomattavan hintava (P/E 107 !), mutta pitkällä välillä osake voi hyvinkin olla kannattavan kasvun ansiosta hyvä osa hajautettua salkkua.

REIT-sijoittaminen loppusuoralla

REIT-sijoittaminen sopii monelle meistä tuomaan hajautetun passiivista vuokran kaltaista tuloa ja aloittaminen onnistuu jo pienillä summilla. Valitsemalla REIT-sijoitukset aktiivisesti asiaan syventyen itse tai passiivisesti antamalla passiivisten rahastojen tai ETF:ien huolehtia REIT-rahastojen valinnasta voit vuosien kuluessa vähitellen kasvattaa varallisuuttasi suuremmaksi.

Toivottavasti sait tästä kirjoituksesta jotain sellaista, mikä antaa sinulle uusia näkökulmia sijoittamiseen. Tästä postauksestani sait jo reilun annoksen teoriaa ja esimerkiksi Investopedialta löydät runsaasti lisää luettavaa. Toinen todellinen runsaudensarvi on Nareit, mistä voit hankkia tietoa esimerkiksi erilaisista REIT-rahastoista, tilastotietoa REIT-sijoittamisen tuotoista ja neuvoja kuinka sijoittaa REIT-yhtiöihin.

Tuleeko sinulle mieleen kysymyksiä vai haluatko kertoa omista suosikeistasi meille? Laita kommenttia ihmeessä alapuolelle, niin autan mielelläni missä vain voin. Olkoot riskit puolellasi!

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Vieritä ylös