Kaaosteoria

Sijoitusasunnon ostaminen - sijainnista rahoitukseen

Sijoitusasunnon ostaminen mahdollistaa tulojen hankinnan monipuolisesti esimerkiksi sijoitusasunnon vuokrauksella tai flippaamisella. Sijoitusasunnon ostossa kannattaa huomioida tietyt perusasiat, jotta saat parhainta tuottoa itsellesi. Näihin olennaisiin asioihin kuuluvat asunnon sijainti, asunto, taloyhtiö ja rahoitus – tässä kirjoituksessa saat tärkeää tietoa näistä aiheista!

Sijainti

Sijainnilla on huomattava merkitys sijoitusasunnon ostamisessa; se vaikuttaa esimerkiksi asunnon vuokrattavuuteen tai tulevaan mahdolliseen asunnon arvonnousuun. Asuinalueen asuntojen hintojen kehitystä kannattaa tarkkailla – yleensä hintojen kohoaminen viestittää alueen kiinnostavuudesta. Laita merkille myös erilaiset palvelut; esimerkiksi korkeakoulut, kauppakeskukset, ravintolat, terveydenhuollon palvelut ja liikuntamahdollisuudet vaikuttavat ratkaisevasti sijoitusasunnon vuokrauksessa ja flippauksessa.

Toimivassa sijainnissa myös liikenneyhteydet pelaavat laadukkaasti – tutki julkisen liikenteen (esim. metro, bussi, juna ja raitiovaunu) kattavuutta ja huomioi myös autoilijoiden mieltymykset (pysäköinti alueella ja liikkumisen nopeus). Viisasta on lisäksi ennakoida alueen tulevaisuutta kaavoituksen kautta; mihin suuntaan aluetta ollaan kehittämässä pitkällä välillä?

Suosittelen tutustumaan myös alueeseen paikan päällä ilmapiiriä tunnustellen – vaikuttaako sijainti hyvältä valinnalta esimerkiksi lapsiperheiden, opiskelijoiden tai eläkeläisten kannalta? Tällä tavalla voit paremmin saada arvokasta informaatiota sijoitusasunnon ostamisen järkevyydestä kyseisellä asuinalueella.

Huomioi sijainnissa myös oma asuntosijoittamisen strategiasi; esimerkiksi flippauksessa parhaat sijainnit ovat yleensä arvokkaammilla ja suosituimmilla asuinalueilla, kun taas hakiessasi korkeaa vuokratuottoa on usein viisaampaa sijoittaa edullisempien hintojen alueille.

Asunto

Itse asunnon ominaisuuksia pohtiessa on hyvä käyttää sekä järkeä että tunnetta, jotta pääsisit parhaaseen lopputulokseen. Järjen mukaan puntaroitavia asioita ovat esimerkiksi asunnon koko, pohjaratkaisu, kunto, varustelutaso ja näkymät ulospäin.

Tunteella puolestaan kannattaa ajatella, tuntuuko tämä asunto sinusta hyvältä kohteelta asua? Monet asuntosijoittajat ostavat tosin asuntoja ilman paikan päällä tutustumista, mutta mielestäni silloin ei välttämättä saada aina realistista kuvaa asunnon todellisesta luonteesta.

Sijoitusasunnon ostaminen
Sijoitusasunnon ostaminen koostuu sijainnin, asunnon, taloyhtiön ja rahoituksen huomioimisesta

Taloyhtiö

Sijoitusasunnon ostaminen vaatii käytännössä aina myös taloyhtiön toimintaan perehtymistä – kiinnitä erityistä huomiota taloyhtiössä tehtäviin remontteihin, tulevaisuuden suunnitelmiin, taloudelliseen asemaan, tontinomistukseen ja yleiseen ilmeeseen.

Hyvässä taloyhtiössä tehdään kunnostuksia jatkuvasti ja tarpeellisia remontteja tehdään hyvissä ajoin asukkaiden hyödyksi. Suurempaa korjaustarvetta ei siis jäädä turhaan odottelemaan, vaan ennemmin ennakoidaan tulevia kunnostuksia kartoittamalla taloyhtiön kiinteistöjä säännöllisesti. Näet kätevästi taloyhtiön tehdyt ja tulevat remontit isännöintitodistuksesta, mistä selviää esimerkiksi milloin hintavimmat putki- ja julkisivuremontit on tehty.

Laadukkaalla taloyhtiöllä on toimiva tulevaisuuteen kurkottava strategia eli ns. pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), Tämän strategian olisi hyvä ulottua vähintään 10 vuoden päähän ja sen pitäisi sisältää mieluiten yksityiskohtaisesti eriteltynä tulevat ennakoidut kunnostushankkeet hinta-arvioineen ja ajankohtineen.

Myös taloyhtiön taloudellinen asema on tärkeä selvittää – se kertoo paljon taloyhtiön taloudenhoidon pitkäjänteisyydestä ja laadukkuudesta. Erityisesti taloyhtiön tilinpäätös kannattaa tarkastaa valppaalla katseella; kiinnitä huomiota ainakin hoitokatteeseen, velan määrään ja vastikerahoituslaskelmaan.

Hoito- ja rahoitusvastikkeen määrä kiinnostaa tietysti asuntosijoittamisessa, sillä esimerkiksi hoitovastikkeen taso vaikuttaa suoraan vuokratuottoon. Suhteellisen alhainen hoitovastike voi kertoa hyvin hoidetusta taloyhtiöstä tai tekemättä jätetyistä remonteista, joten on viisasta penkoa taloyhtiön kunnostukset myös tältä kannalta!

Tarkista myös onko taloyhtiöllä omistus- vai vuokratontti? Omistustontin paras puoli on ehdottomasti pienemmät kulut siihen liittyen, negatiivisena puolena sijoitusasunnon kauppahinta on yleensä korkeampi vuokratontilliseen vaihtoehtoon verrattuna. Toisaalta vuokratontillisen asunnon saat keskimäärin siis edullisemmin, mutta siitä saat maksaa hoitovastikkeessasi tontin vuokrasta ja nämä kulut voivat kasvaa tulevaisuudessa  huomattavasti suuremmiksi.

Sijoitusasunnon ostaminen sisältää myös taloyhtiön yleisen ilmeen huomiointia – onko esimerkiksi piha siistissä kunnossa ja rakennuksen ulkopuoli edustavan näköinen turvallista valaistusta ja ehjiä maalipintoja myöten? Saat parempia vuokralaisia tai paremman hinnan asunnostasi, jos taloyhtiön yleinen ilme vaikuttaa positiiviselta ja aktiiviseen elämään kutsuvalta.

 

Rahoitus

Sijoitusasunnon ostaminen vaatii tietysti myös rahoituksen järjestämistä; yleensä asuntolainaa varten ostettavan asunnon vakuusarvo on 70 % – loput 30 % sinun on saatava muista erilaisista vakuuksista. Näitä vakuuksia ovat esimerkiksi käteinen, takaukset ja omistamiesi kiinteistöjen vapaat vakuudet.

Omistamasi käteisvarat ovat tietysti helpoin väylä täyttää vaadittava vakuus sijoituslainaasi varen varallisuutesi mahdollistaessa sen. Voit halutessasi ottaa kassavarojesi ollessa riittävät myös vähemmän lainaa, jolloin esimerkiksi asuntolainan kattaessa vain 50 % sijoitusasunnon hinnasta vähennät riskejäsi huomattavasti. Lisäksi pienemmällä lainoitusasteella pystyt paljon helpommin pääsemään kassavirtapositiiviseksi eli vuokra kattaisi silloin vastikkeet ja lainakulut ja saisit hieman vielä euroja säästöön kuukausittain!

Myös erilaiset takaukset ovat keino hankkia sijoitusasunto, jos omat vakuudet eivät muuten riittäisi – tälläisiä vakuuksia tarjoavat mm. pankit ja rahoituslaitokset. Esimerkiksi Garantian vakuus sijoitusasunnoille on saatavilla Danske Bankille, Oma Säästöpankille, OP:lle, Säästöpankille ja POP-pankille.

Jos sinulta löytyy omistuksessasi olevia kiinteistöjä tai muuta vakuudellista omaisuutta, niiden ns. vapaata vakuutta on mahdollista käyttää yleensä sijoitusasunnon ostossa vakuutena. Esimerkiksi jo joitakin vuosia sitten hankitussa omistusasunnossa vapaata vakuutta on voinut kertyä lainanlyhennysten, arvonnousun tai remonttien vaikutuksesta. Käytännössä voit siis saada tälläistä vapaata vakuutta hyödyntämällä sijoitusasunnon jopa ilman oman rahan käyttöä!

Eräs parhaista tavoista järjestää sijoitusasunnon rahoitus on ottaa mukaan muita ystäviä, sukulaisia tai asuntosijoittajia. Tällä tavalla sinun ei tarvitse säästää niin suurta alkupääomaa asuntoon, riskit ovat pienempiä ja toisaalta voitte mahdollisesti jakaa erilaisia asuntosijoittamiseen kuuluvia tehtäviä. Joiltakin meistä voi luonnistua sijoituskohteiden etsintä, toisilta taas remontoinnin hienoudet ja kolmansilta puolestaan vuokralaisten kanssa toimiminen.

 

Sijoitusasunnon ostaminen koottuna

Sijoitusasunnon ostaminen ei siis ole aivan yksinkertainen juttu; voit kuitenkin opetella näitä asuntosijoittamisen esimerkiksi kirjoista, podcasteista tai blogeista. Sijoitusasunnon ostaminen on yksi tärkeimmistä asuntosijoittamisen vaiheista, joten panosta siihen aikaa ja vaivaa – tulokset näkyvät myöhemmin tililläsi!

Miten sijoitusasunnon osto tehdään sinun mielestä parhaiten? Laita kommenttia alle ja voit lähettää myös sähköpostia asuntosijoittamisesta minulle osoitteeseen janne.soikkeli@kaaosteoria.fi. Toivottavasti sait apua sijoitusasunnon ostoon tästä kirjoituksesta!

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Scroll to Top
Vieritä ylös