”Nimetön” created by 12019, from brand pixabay on Canva.com
Asuntosijoittaminen on pitkään ollut suosittu sijoitusmuoto Suomessa, ja monet ovat nähneet sen vakaana ja turvallisena tapana kasvattaa varallisuuttaan. Mutta mikä on asuntosijoittamisen tulevaisuus Suomessa muuttuvassa taloudellisessa ympäristössä? Tässä blogitekstissä tarkastelen, mihin suuntaan asuntosijoittaminen on kehittymässä Suomessa – valaisevaa asiaa on tiedossa mm. polarisaation jatkumisesta, sääntelyn kiristymisestä ja väestömuutoksista.
Markkinoiden polarisaatio jatkuu
Asuntomarkkinat Suomessa ovat viime vuosina polarisoituneet voimakkaasti. Suurten kaupunkien eli erityisesti Helsingin, Tampereen ja Turun, vetovoima on pysynyt vahvana, ja asuntojen hinnat ovat jatkaneet pidemmällä välillä nousuaan näillä alueilla. Samaan aikaan monilla pienemmillä paikkakunnilla asuntomarkkinat ovat olleet huomattavasti hiljaisemmat, ja hintojen nousu on ollut maltillista tai jopa negatiivista. Tämä polarisaatio vaikuttanee myös tulevaisuudessa, ja asuntosijoittajien on syytä pohtia tarkkaan, mihin kaupunkeihin ja alueisiin he sijoittavat.
Polarisaatio vahvaa myös kaupunkien ja maakuntien sisällä. Asuntojen hinnat ovat eriytyneet voimakkaasti myös jo yksittäisten kaupunkien, kuntien ja maakuntien sisällä; esimerkiksi tämän Asuntojenhinnat.fi artikkelin mukaan Helsingissä kalleimmalla asuinalueella Kaartinkaupungissa vanhojen asuntojen neliöhinnat olivat 2024Q1:llä 9750 €/m2 ja halvimmillaan ne olivat Jakomäessä vain 2067 €/m2.
Maakuntien sisällä voittajia ovat yleisesti katsottuna erityisesti maakuntakeskukset ja matkailusta hyötyvät kunnat. Esimerkiksi Lapissa vanhojen asuntojen hintavimmat neliöt löytyvät matkailuun keskittyneestä Kolarista (2113 €/m2) ja myös matkailusta hyötyneestä maakuntakeskuksesta Rovaniemestä (1904 €/m2). Puolestaan Lapin kaupungeista Tornio ja Kemi ovat paljon edullisempia neliöiltään – Torniossa vanhojen asuntojen neliöhinnat ovat vain 774 €/m2 ja Kemissä 811 €/m2.
Sääntelyn kiristyminen
Asuntosijoittamisen tulevaisuus Suomessa ei ole immuuni sääntelymuutoksille, ja viime vuosina on nähty useita toimenpiteitä, joilla pyritään hallitsemaan markkinoita ja hillitsemään hintojen nousua. Esimerkiksi korkokattojen kiristyminen, rajoitukset lainakatossa ja vuokranantajien verotus ovat tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa asuntosijoittajien tuottoihin. Tulevaisuudessa on odotettavissa lisää sääntelyä, kun pyritään vastaamaan asuntojen hintakehitykseen ja sosiaalisiin haasteisiin, kuten kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen saatavuuteen.
Asuntorahoituksen uusi sääntely. Eduskunnan päättämä asuntorahoituksen uusi sääntely tuli voimaan heinäkuussa 2023 ja sen tarkoituksena on ollut hillitä kotitalouksien velkaantumista.
Keskeisempiä muutoksia vanhaan verrattuna olivat:
- Uudet asuntolainat maksettava takaisin 30 vuodessa
- Taloyhtiölainat saavat olla uudiskohteissa korkeintaan 60 % myytävien asuntojen velattomasta hinnasta
- Taloyhtiölainojen maksettava takaisin uudisrakentamisessa 30 vuodessa ja lyhennysvapaita ei saa olla ensimmäisen viiden vuoden aikana rakennuksen valmistuttua lukuunottamatta ensimmäistä vuotta
AirBnB-vuokraus uhattuna. Lukuisat suomalaiset asuntosijoittajat ansaitsevat sijoitusasuntojensa lyhytaikaisilla vuokrauksilla, mutta nyt tähän ansaintamalliin kohdistuu uhkaavia rajoituksia. Salkunrakentajan artikkelin mukaan uusi lakiesitys antaisi kunnille sauman kieltää sijoitusasuntojen lyhytaikainen vuokraus. Rakentamislakiin ehdotetulle muutoksella asumiseksi luettaisiin vähintään neljän viikon oleskelu ja asumista olisi myös vuokranantajan kirjoilla olevan asunnon lyhytaikainen vuokraus alle 4 viikon jaksoissa. Jos puolestaan vuokranantaja ei olisi asunnossa kirjoilla ja asuntoa vuokrattaisiin alle 4 viikoksi, olisi kyseessä majoittumisesta.
Käytännössä kunta pystyisi rakennusjärjestyksellään määräämään, olisiko alle 4 viikon majoittuminen sallittua tai kiellettyä asuinrakennuksissa.Eli kunta voisi kieltää kokonaan tai osin esimerkiksi AirBnB-vuokrauksen tapaiset lyhytaikaiset vuokraussopimukset halutessaan esitetyn lain tullessa voimaan.
Korkomuutokset
Korkotason muutokset ovat aina olleet keskeisessä roolissa asuntosijoittamisen kannattavuudessa. Pitkään jatkunut matalien korkojen kausi on tehnyt velkarahoitteisesta asuntosijoittamisesta houkuttelevaa. Kuitenkin nykyinen korkojen nousutrendi on tuonut uudenlaista dynamiikkaa markkinoille. Korkomuutokset vaikuttavat erityisen paljon lainanhoitokustannuksiin, asuntojen hintakehitykseen ja lainansaannin kiristymiseen.
Lainanhoitokustannukset kasvavat. Kun korot nousevat, myös asuntolainojen korkokulut kasvavat. Tämä tarkoittaa, että velkarahoitteisten asuntosijoittajien on maksettava enemmän lainanhoitokuluja, mikä voi heikentää sijoitusten kassavirtaa ja tuottopotentiaalia. Jos lainanhoitokustannukset nousevat merkittävästi, sijoittajan voi olla vaikeampi ylläpitää positiivista kassavirtaa, erityisesti jos vuokratulot eivät kasva samassa tahdissa.
Sijoituskohteiden hintakehitys hidastuu. Koron nousu voi vaikuttaa asuntomarkkinoihin laajemmin hillitsemällä asuntojen hintojen nousua tai jopa aiheuttamalla hintojen laskua, mikä on nähty erittäin hyvin Suomen asuntomarkkinoilla viime vuosien aikana. Korkeammat lainakustannukset voivat vähentää asuntokysyntää, kun potentiaaliset ostajat eivät enää kykene rahoittamaan haluamiaan asuntoja. Tämä voi johtaa hintojen tasaantumiseen tai laskuun, mikä voi vaikuttaa asuntosijoittajien tuotto-odotuksiin.
Lainansaanti kiristyy. Koron nousun myötä pankit voivat kiristää luotonantoehtojaan; tämä voi vaikeuttaa uusien lainojen saamista ja rajoittaa erityisesti uusien sijoittajien pääsyä markkinoille. Myös vanhojen sijoittajien on ehkä harkittava tarkemmin uusien lainojen ottamista ja varmistettava, että rahoitusasema on riittävän vahva selviytymään korkeammista koroista.
Väestömuutokset
Suomen väestökehitys vaikuttaa suoraan asuntomarkkinoihin ja sitä kautta asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Väestön ikääntyminen, kaupungistuminen ja muuttoliike ovat keskeisiä tekijöitä, jotka muokkaavat tulevaisuuden markkinoita. Suuret kaupungit vetävät yhä enemmän asukkaita, mikä luo kysyntää vuokra-asunnoille ja pitää markkinat aktiivisina. Toisaalta pienemmillä paikkakunnilla väestön väheneminen voi luoda haasteita vuokrattavuudelle ja hintakehitykselle. Asuntosijoittajan on hyvä olla tietoinen näistä kehitystrendeistä ja suunnata sijoituksiaan kasvaville ja elinvoimaisille alueille.
Väestömuutokset. Suomen väestörakenne tulee kokemaan merkittäviä muutoksia MDI:n raportin mukaan. Esimerkiksi peruskouluikäisten määrän ennakoidaan vähenevän Suomessa vuosina 2022-2030 kaikilla alueilla ja keskimääräisessä kunnassa peruskouluikäisten määrä supistuu noin 22 prosentilla vuoteen 20230 mennessä. Suurinta määrän lasku on seutukaupungeissa noin 22 000:n ja kehyskunnissa 19 000:n lukemilla. Pääkaupunkiseutu puolestaan pääsisi vähimmällä vain noin 800 peruskouluikäisen nykyistä pienemmällä määrällä.
Myös tuleva työikäisen väestönkehitys vuosina 2022-2040 näyttää suorasti sanottuna haastavalta; kansallisella tasolla työikäisen väestön kehitys on suhteellisen hillittyä, mutta todellinen haaste onkin aluetason kehitys. Käytännössä kaikki työikäisen väestön kasvu keskittyy suurimmille kaupunkiseuduille, kun taas suurimmasta osasta Suomen kuntia työikäisten määrä vähenee huomattavasti.
Kestävä kehitys ja energiatehokkuus
Kestävän kehityksen merkitys kasvaa myös asuntosijoittamisessa. Energiatehokkuus, ympäristöystävällisyys ja hiilijalanjäljen pienentäminen ovat teemoja, jotka nousevat yhä vahvemmin esille asuntomarkkinoilla. Tulevaisuudessa asuntosijoittajien on varauduttava investoimaan energiatehokkuuteen ja ympäristöystävällisiin ratkaisuihin, sillä ne voivat vaikuttaa merkittävästi asuntojen arvoon ja vuokrattavuuteen. Energiatehokkaat ja ympäristöystävälliset kiinteistöt voivat myös tarjota kilpailuetua vuokramarkkinoilla.
M2-Kodit hyvä esimerkki. Oivana esimerkkinä asuntosijoittamisessa kestävän kehityksen ja energiatehokkuuden edistäjänä pitäisin Y-säätiön omistamaa M2-Koteja. Energiatehokkuus näkyy tällä toimijalla esimerkiksi vihreän sähkön käytössä ja asuntojen lämpötilojen ennakoivassa optimoinnissa. Vähähiilisyyttä puolestaan avitetaan valmistamalla uudet kohteen sijainteihin, joissa pärjää ilman autoa toimivien sijaintien ja läheisten palveluiden ansiosta.
M2-Kodit kannustaa myös vesitehokkuuteen taloudellisesti vettä käyttävien suihkupäiden ja vedensäästökilpailujen avulla. Lisäksi ekologinen rakentaminen kestävien ja ympäristöystävällisten rakennusmateriaalien ja -ratkaisujen myötä ja yhteisöllisyys yhteisöllisten asumismuotojen avulla auttavat luomaan kestävää asumista.
Asuntosijoittamisen tulevaisuus Suomessa yhteenvetona
Kokonaisuutena asuntosijoittamisen tulevaisuus Suomessa vaikuttaa suhteellisen polarisoituneelta ja riskikkäältä; tietyillä kasvualueilla löytyy vielä hyviä edellytyksiä ansaita asunnoilla, mutta monin paikoin Suomea asuntosijoittaminen on jo erittäin haastavaa vähenevän väestön ja korkeampien korkojen vaikutuksesta. Asuntoja tarvitaan kuitenkin aina, tärkeää on kuitenkin on että kysyntä ja tarjonta pysyisivät jollain tasolla hyvässä suhteessa toisiinsa.