”Stylish living room in light apartment” created by Mak Vakhtbovycn, from brand Pexels on Canva.com
Asuntosijoittaminen on Suomessa yhä suositumpi tapa kasvattaa varallisuutta ja rakentaa passiivista tuloa. Se voi olla erinomainen keino suojautua inflaatiolta ja saada vakaata kassavirtaa, mutta samalla se on myös pitkäjänteinen ja usein velkavivulla toteutettava sijoitusmuoto. Siksi onnistunut sijoitusasunnon valinta on koko strategian kulmakivi. Tässä artikkelissa käyn kanssasi läpi tärkeimmät asiat, miten löytää hyvä sijoitusasunto teoriassa ja käytännössä!
Mikä on sijoitusstrategiasi?
Ennen kuin alat selailla Etuoven tai Oikotien ilmoituksia, on syytä miettiä oma strategia. Oletko hakemassa ensisijaisesti esimerkiksi vuokrakassavirtaa vai arvonnousua?
- Kassavirtakeskeinen sijoittaja etsii asuntoa, jossa vuokra kattaa lainanhoitokulut ja mahdollisesti jättää hieman ylijäämää.
- Arvonnoususijoittaja voi hyväksyä jopa pienen kassavirran alijäämän, jos uskoo alueen kehittyvän ja hinnan nousevan pitkällä aikavälillä.
- Flippaaja ostaa asunnon mahdollisimman edullisesti, nostaa sen arvoa kunnostamalla ja myy sitten eteenpäin nopealla aikataululla.
- Loma-asuntoihin sijoittaja voi hakea sekä vuokratuottoa että arvonnousua. Etuna parhaimmillaan korkeat vuokratuotot, mutta tämä malli on työläs, jos ei ulkoista esim. siivousta tai asunnon hallintaa.
Kun tiedät mitä tavoittelet, sinun on helpompi rajata hakua ja laskea tuotto-odotuksia realistisesti.
Mieti sijaintia tarkasti
Vanha sanonta “sijainti, sijainti, sijainti” pätee asuntosijoittamiseen täydellisesti. Mutta sijaintia ei kannata tulkita liian kapeasti. Hyvä sijoitusasunto ei aina tarkoita Helsingin kantakaupunkia. Sen sijaan sijoittajan kannattaa katsoa:
- Kasvukeskukset ja opiskelijakaupungit – Tampere, Turku, Oulu ja Jyväskylä ovat esimerkkejä kaupungeista, joissa vuokra-asuntojen kysyntä pysyy vakaana.
- Alueiden kehitysnäkymät – onko alueelle tulossa uusia kouluja, palveluja, joukkoliikenneinvestointeja tai työpaikkoja?
Liikenneyhteydet – hyvät yhteydet keskustaan tai kampusalueille nostavat vuokrattavuutta.
Sijaintia ei siis kannata arvioida vain tämän päivän perusteella, vaan myös sen mukaan, miltä alue näyttää viiden tai kymmenen vuoden päästä.
Asunnon koko ja tyyppi
Suomessa kysytyimpiä vuokra-asuntoja ovat edelleen yksiöt ja pienet kaksiot. Ne houkuttelevat opiskelijoita, nuoria aikuisia ja sinkkuja, joille hinta ja sijainti ovat tärkeimmät tekijät.
Muutamia nyrkkisääntöjä:
- Yksiöt keskustassa → nopea vuokrattavuus, usein hyvä tuotto-% mutta korkea hankintahinta.
- Kaksiot lähiöissä → hieman hitaampi vuokrattavuus, mutta pidempiaikaisia vuokralaisia ja vakaampaa kassavirtaa
- Isommat perheasunnot → voivat olla houkuttelevia, jos alueella on paljon lapsiperheitä, mutta yleensä vaikeampia saada tuottamaan tehokkaasti lisääntyvien tyhjien kuukausien vuoksi.
- Kerrostalot → Helppo vuokrata, sillä ne vastaavat monen vuokralaisen tarpeisiin. Etu on myös pienemmät asumiskulut rivitaloasuntoihin verrattuna.
- Rivitalot → Oma piha nostaa asumismukavuutta ja rivitaloasunnot tarjoavat enemmän yksityisyyttä. Lisäksi vuokratuotto on usein kerrostaloja korkeammalla tasolla.
Taloyhtiön kunto ja talous
Miten löytää hyvä sijoitusasunto vaatii ehdottomasti myös taloyhtiön kunnon ja talouden perusteellisen tarkastuksen, jotta onnistuisit asuntosijoittajana.
Kiinnitä huomiota:
- Onko taloyhtiössä tehty isoja remontteja (linjasaneeraus, julkisivut, katto)?
- Mitä remontteja on tulossa ja milloin?
- Paljonko yhtiöllä on velkaa suhteessa kiinteistön kokoon?
- Onko isännöitsijäntodistuksessa merkintöjä ongelmista, kuten hoitovastikkeiden maksamattomuuksista?
- Löytyykö liiketiloja kiinteistöstä? Ne voivat tuoda kassavirtaa vuokratuottona, mutta tyhjien liikehuoneistojen kulut tulevat kaikkien osakkaiden taakaksi.
Iso velka tai lähivuosina häämöttävä putkiremontti voi syödä sijoittajan tuoton kokonaan, vaikka vuokrataso olisi hyvä.
Laske tuotto realistisesti
Hyvä sijoitusasunto löytyy yleensä laskemalla – ei fiilispohjalta. Yksinkertaisin tapa on laskea vuokratuottoprosentti:
Vuokratuotto% = ((vuosittainen vuokra – vuotuiset hoitovastikkeet) / velaton hinta) x 100 %
Voit löytää kätevän helpon vuokratuottolaskurin esimerkiksi Vuokratuotto.fi:n sivulta!
Esimerkki.
- Asunnon hinta 120 000 € + varainsiirtovero 2 400 € = 122 400 €
- Vuokra 700 €/kk – hoitovastike 150 €/kk = nettovuokra 550 €/kk
- Vuotuinen nettovuokra = 6 600 €
- Vuokratuotto% ≈ 5,4 %
Hyvä nyrkkisääntö on, että yli 5 %:n nettovuokratuotto Helsingin ulkopuolella on yleensä kelvollinen ja erinomaisena voidaan pitää yli 10 %:n vuokratuottoa. Pääkaupunkiseudulla 3,5–4,5 % voi olla realistisempi taso korkeamman arvonnousupotentiaalin vuoksi.
Vuokralaisriskin hallinta
Sijoitusasunnon arvo realisoituu vain, jos saat sen vuokrattua. Siksi vuokralaisriski on olennainen osa arviointia.
Mieti jo ostovaiheessa:
- Onko alueella paljon potentiaalisia vuokralaisia (opiskelijat, nuoret perheet, työntekijät)?
- Millainen kilpailu vuokramarkkinassa on?
- Voisitko itse asua asunnossa, jos vuokralaisia olisi vaikea löytää?
- Voitko tarjota uniikkeja palveluita tai etuja, joilla voit erottua muista vuokranantajista?
Vuokralaisriskiä voi pienentää myös vuokravakuuden, luottotietojen tarkistuksen ja hyvän vuokrasopimuksen avulla.
Rahoitus ja velkavipu
Useimmat asuntosijoittajat hyödyntävät pankkilainaa, eli velkavipua. Tämä kasvattaa oman pääoman tuottoa, mutta lisää riskiä.
Esimerkki:
- 120 000 €:n asunto
- 30 000 € omaa rahaa, 90 000 € lainaa
- Jos asunnon arvo nousee 10 %, oma sijoituksesi kasvaa 12 000 €, mikä on 40 % oman pääoman tuottona.
- Mutta jos hinta laskee 10 %, häviät saman verran.
Velkavipu toimii siis molempiin suuntiin. Lisäksi korkotaso vaikuttaa ratkaisevasti siihen, jääkö kassavirtaa lainanhoidon jälkeen.
Yleensä pankki ei anna lainaa koko sijoitusasunnon ostohinnasta, vaan vakuusarvo on noin 60-70 % asunnon kauppahinnasta tai markkina-arvosta. Loput 30-40 % sinun on katettava omilla säästöilläsi tai muilla vakuuksilla.
Erilaisia lisävakuuksia ovat:
- Omat säästöt
- Oma asunto (kertynyt vapaa vakuusarvo)
- Muu reaaliomaisuus (kiinteistöt, kesämökit, metsä tai kulta)
- Pankin takaus (esim. Garantian sijoitusasuntolainatakaus kasvukeskusten asuntoihin)
- Lähipiirin takaus
Hajauta riskejä
Yksi asunto ei vielä tee sinusta asuntosijoittajaa pitkällä aikavälillä. Kun olet saanut ensimmäisen kohteen toimimaan, voit harkita hajauttamista:
- Useampi asunto eri kaupunginosissa vähentää alueellista riskiä.
- Erilaiset asunto- ja kokoluokat tuovat erilaista kysyntää.
Yhtiölainallisia uusia kohteita ja vanhempia perinteisiä asuntoja voi yhdistää salkkuun
Miten löytää hyvä sijoitusasunto yhteenvetona
Hyvän sijoitusasunnon löytäminen ei ole onnenkauppaa, vaan huolellista taustatyötä. Tärkeimmät askeleet ovat:
- Selkeytä oma sijoitusstrategiasi (kassavirta vai arvonnousu).
- Valitse sijainti, jossa vuokramarkkina on vahva nyt ja tulevaisuudessa.
- Keskity pieniin, kysyttyihin asuntoihin, joilla vuokralaisriski on pieni.
- Tutki taloyhtiön kunto ja talous tarkasti.
- Laske tuotto aina realistisesti ja huomioi kulut, verot sekä remonttivaraukset.
- Varaudu riskeihin ja käytä velkavipua maltillisesti.
Kun nämä asiat ovat hallussa, sijoitusasunto voi olla erinomainen väline pitkäaikaiseen varallisuuden kasvattamiseen. Tärkeintä on kuitenkin muistaa, että asuntosijoittaminen on maraton, ei sprintti – ja onnistuminen perustuu pitkäjänteisiin, harkittuihin päätöksiin.