”Sisältää mainoslinkkejä, mainoslinkit merkitty *-merkillä”.
Asuntosijoittamisen strategia voi tarjota sinulle mahdollisuuden ansaita asuntojen kautta – nämä erilaiset strategiat eroavat toisistaan mm. vaadittavien omien pääomien, tarvittavan työn määrän ja ansaintamallin mukaan. Tässä seuraavaksi pääset tutuiksi 7 erilaiseen erittäin käytettyyn asuntosijoittamisen strategiaan!
1. Osta ja pidä
Todella perinteinen ja suosittu asuntosijoittamisen strategia on ns. Osta ja pidä -strategia, missä olennaista on vuokratuottoon keskittyminen ja käytännössä asunnot ostetaan tällä tyylillä pitkäaikaista vuokrausta varten jopa vuosikymmeniksi tuottamaan laadukasta passiivista kassavirtaa.
Hyvällä osto ja pidä-strategian asunnolla on riittävän keskeinen sijainti – vuokrattavuuden on oltava kohtuullisen korkealla tasolla, jotta välttyisit kalliiksi tulevilta tyhjiltä kuukausilta. Keskeisen sijainnin hyötynä myös asunnon arvonnousu on todennäköisempää, jolloin sinulla on parempi mahdollisuus tämän sijoitusasunnon uudelleenrahoituksella aikanaan vapauttaa itsellesi vakuutta seuraavien sijoitusasuntojen hankkimiseen.
Passiivista tuloa ajatellen tämä asuntosijoittamisen strategia on yksi parhaista – se ei vaadi sinulta valtavasti aikaa tai kädentaitoja. Siitä syystä tällainen tapa ansaita asunnoilla onkin monen työkseen muualta pääelantonsa hankkivan kätevä rahaa tuova harrastus ja elämäntapa.
2. Flippaus
Flippaus on oikeastaan täysin vastakkainen asuntosijoittamisen strategia Osta ja pidä -strategiaan verrattuna – tässä mallissa asuntoa ei pidetä salkussa pitkään, arvonnousu on pääosassa ansainnassa ja tarvittavan aktiivisen työn määrä on huomattavasti suurempaa.
Asunnon flippaus tarkoittaa käytännössä asunnon ostoa ja myyntiä eteenpäin voitolla. Yleensä tälle sijoituskohteelle tehdään tässä välissä kunnostusta, jotta sen arvo kohoaisi selkeästi korkeammalle tasolle. Flippaamalla pystyt parhaimmillaan keräämään muhkeita tuottoja nopeasti, mutta se vaatii useimpia asuntosijoituksen strategioita enemmän taitoa ja työtä toimiakseen optimaalisesti.
Merkittävin flippauksen etu on sen tuottama kyky jauhaa kultaisesta tuoton sammosta huomattavia tuottoja nopealla aikataululla – asunnon ostosta sen myyntiin ei välttämättä kulu montaakaan kuukautta huolellisella suunnittelulla ja toteutuksella!
Flippauksessa asunnon sijainti on oikeastaan kaikki kaikessa – asunnon on sijaittava riittävän arvokkaalla alueella, jotta kyseiselle kohteelle löytyisi kysyntää ja maksukykyä. Muita tärkeitä kriteereitä flippauksessa ovat edullinen ostohinta, pohjakaava ja tarvittavien kunnostusten kustannukset. Lisäksi moni flippaaja pitää kriteerinä myös hyvää vuokrattavuutta varasuunnitelmana, jos myynti ei onnistuisikaan suunnitelmien mukaan.
3. BRRRR-strategia
Seuraava asuntosijoittamisen strategia BRRRR on melkoinen konsonanttihirviö, mutta se pitää sisällään todella toimivan konseptin kasvuhakuiselle asuntosijoittajalle. BRRRR tulee lyhenteenä sanoista ”buy, rehab, rent, refinance, repeat” ja tämä asuntosijoitus strategia suosii sijoittajaa edullisilla ostohinnoilla asunnoista, nopealla pääoman kierrolla ja korkeana tuottona sijoitetulle pääomalle.
Osta. Ensimmäinen ja tärkein vaihe on tässä strategiassa on sijoitusasunnon ostaminen edullisesti alle markkinahintaan. Asuntoa etsiessäsi on olennaista hyödyntää monipuolisesti eri kanavia, kuten hakuvahteja, välittäjiä, asuntosijoittajia ja huutokauppoja, jotta saisit löydettyä todella edullisia sijoituskohteita. Erityisen tärkeää on myös tutustua myös taloyhtiön toiminnan ja laskea vuokratuotto ennustetut kunnostuskustannukset huomioiden.
Kunnostus. Oston jälkeen seuraavassa vaiheessa asunto kunnostetaan erityisesti vuokraamista ajatellen; remonttien on parannettava kohtuudella asunnon kuntoa ja vuokrattavuutta, mutta kustannukset on pidettävä mielessä, jotta saisit katettua tulevilla vuokratuloilla myös tehtävät remontit. Usein säästät kustannuksissa itse tekemällä suurimman osan kunnostuksissa ja näet tällä tavalla selkeästi tekemisesi tulokset nopeasti käytännössä.
Vuokraa. BRRRR-strategian seuraava vaihe on vuokraus, mikä on oleellista onnistumisesi kannalta tällä tyylillä. Keskity vuokralaisen valintaan valintaan huolella ja vuokrauksen aikana huolehdi osaltasi, että kaikki toimisi laadukkaasti vuokralaisen kannalta huolto- ja korjauspyyntöjä myöten. Suosittelen itse suoran välitöntä viestintää vuokralaistesi suhteen – saat asiat järjestettyä näin nopeasti ja pienemmillä ongelmilla!
Uudelleenrahoita. Kun olet ensin kunnostanut asunnon ja saanut vuokralaisen tuomaan kassavirtaa, voit jonkin ajan kuluttua hakea uudelleenrahoitusta tästä asunnosta. Kunnostuksen ansiosta asunnon markkina-arvo on todennäköisesti selkeästi korkeampi kuin ostamasi alle markkinahinnan arvoinen kohde. Näin ollen asunnon vakuusarvon noustessa pystyt käyttämään tätä kohonnutta vapaata vakuusarvoa halutessasi seuraavan sijoitusasunnon ostoon, jolloin voit nopeuttaa huomattavasti asuntosijoittamistasi lumipalloefektin lailla.
Toista. Lopuksi lähdet toistamaan tätä tuottavaa kasvustrategiaa taas ensimmäisestä vaiheesta lähtien – olet kerta kerralta taitavampi ja oleellista onkin kehittää toimivia prosesseja, jotta voit halutessasi ulkoistaa tiettyjä toimintoja muille asuntosijoittajille, alihankkijoille tai työntekijöille.
4. Uudiskohteet
Erittäin suosittu asuntosijoittamisen strategia on myös keskittyä uudiskohteisiin, eikä syyttä! Uudiskohteiden etuja ovat erityisesti remonteilta välttyminen pitkäksi aikaa ja toisaalta vuokrattavuuden korkea taso näissä nykyaikaisten keskeisten sijaintien omaavien asuntojen kohdalla.
Arvonnousu tärkeää. Uudiskohteet rakennetaan pääosin kasvukeskuksiin, joten potentiaalinen arvonnousu on keskeisessä roolissa tässä strategiassa. Tätä mahdollista arvonnousua voit aikanaan sitten hyödyntää esimerkiksi asuntoa myydessäsi tai uudelleenrahoittamalla saadaksesi vakuutta seuraavaa sijoitusasuntoa varten.
Heikko vuokratuotto.Heikkoutena uudiskohteista pystyt saamaan kehnompaa vuokratuottoa korkeamman hankintahinnan vuoksi – kasvukeskuksissakin vuokralaisten maksukyvyllä on rajansa! Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla vuokratuotto saattaa liikkua 2-3 %:n maastossa, jolloin riskit kasvavat erityisesti korkojen suhteen.
Korkea hankintahinta. Uudiskohteiden hankintahinta on keskimäärin selkeästi korkeampi lähistöllä oleviin vanhempiin asuntoihin verrattuna. Tästä syystä myös uudiskohteen erilaisiin lainoihin menevät kulut ovat yleensä suurempia kuin vastaavan alueen muissa asunnoissa.
Tarvitset vähemmän vakuuksia. Uudisasunnoissa maksat yleensä noin 30 % kauppahintana, mitä varten voit hakea rahoitusta pankista. Loput asunnon hinnasta maksat vähitellen yhtiölainana, mihin et tarvitse mitään erillisiä vakuuksia – pääset siis uutiskohteeseen kiinni suhteellisen pienellä omalla pääomalla. Lisäksi yhtiölainat ovat yleensä kaksi vuotta lyhennysvapaita, jolloin maksat vain korkoja lainasta.
Rahoitusvastikkeen verohyöty. Tämä asuntosijoitus strategia sisältää rahoitusvastikkeen verohyödyn; voit vähentää hoito- ja rahoitusvastikkeen saamastasi vuokratulosta. Tosin tästä verovähennysoikeudesta on ollut puhetta hallituksessa, joten on mahdollista että tätä verohyötyä saatetaan rajoittaa tulevaisuudessa.
5. Loma-asunnot
Loma-asuntoihin sijoittaminen on erittäin mielenkiintoinen asuntosijoittamisen strategia, missä yhdistyvät lyhyet vuokrausajat, sijainnin korostuminen ja palveluiden tarve vuokrauksessa.
Lyhyet vuokrausajat. Tavalliseen vuokra-asuntoon verrattuna loma-asuntojen vuokra-ajat ovat huomattavasti lyhyempiä vaihdellen keskimäärin viikonlopuista kuukausiin. Vuokrauksesta perittävät hinnat vaihtelevat selvästi -reilusti enemmän voit veloittaa kesäkuukausina ja erityisesti juhla-aikoina (juhannus, joulu ja uusi vuosi) loma-asunnosta kannattaa pyytää kunnon hintaa!
Sijainti korostuu. Loma-asunnoissa sijainti on olennaista – seutuina kysytyimpiä ovat Etelä- ja Lounais-Suomen merenrannikko ja Etelä-Savo, minne on lyhyt matka kasvukolmion suunnilta. Tärkeää on myös loma-asunnon sijainti ison vesistön (meri tai iso järvi) luona ja oma ranta on ehdottomasti vetovoimainen tekijä. Sijainnin olisi oltava myös kohtuullisen helpon matkan takana – venematkan päässä olevat mökit eivät ole välttämättä se paras sijoituskohde.
Palveluiden tarve. Loma-asunnot ovat tavallista vuokrausta vaativampia tarvittavien palveluiden suhteen – tarvetta on mm. siivoukselle, huollolle ja avainten luovutukselle. Jos et itse halua tai ehdi järjestämään näitä oleellisia palveluita, voit onneksi ulkoistaa näitä erilaisille kiinteistöalan toimijoille.
Tulovirtaa useasta suunnasta. Hyvän sijainnin omaavasta laadukkaasta loma-asunnosta voit kerätä kerätä kohtuullista vuokratuottoa, jos onnistut saamaan uskollisen tyytyväisiä vakiokävijöitä ja markkinointisi auttaa sinua saamaan kävijöitä myös vuoden hiljaisempina kuukausina. Oivan keskeisen sijainnin loma-asunnoilla on myös melkoista arvonnousun potentiaalia pitkällä välillä, sillä hyvät sijainteja ei riitä kaikille halukkaille.
6. Kiinteistölainoihin sijoittaminen
Eräs vähemmän käytetty, mutta erittäin käyttökelpoinen asuntosijoittamisen strategia on sijoittaa erilaisiin kiinteistölainoihin. Tässä mallissa rahoitat asuntosijoittajien lainoja, joita käytetään esimerkiksi asuntojen rakennuttamisen tai kunnostuksen aikana.
Sijoitat lainoihin. Useimmista muista asuntosijoittamisen muodoista poiketen tässä mallissa et tule omistamaan asuntoja, vaan panostat sen sijaan kiinteistölainoihin. Saat tästä riskistä korvauksena kohtuullisen korkeaa passiivista korkotuottoa, mikä on huomattavasti suurempaa keskimääräiseen korkosijoittamiseen verrattuna. Esimerkiksi pohjoismaisista kiinteistölainoista pystyt helposti nappaamaan 8 – 10 %:n vuosituottoa itsellesi.
Hyvät puolet. Kiinteistölainoissa et tarvitse suuria pääomia hyötyäksesi asunnoista; pienimmillään pääset mukaan sijoittajaksi jo noin 50 euron panoksella. Pääset myös todella helpolla ajankäytön ja työn suhteen – käytännössä valitset vain huolella parhaat kiinteistölainat, sijoitat nappia painamalla ja passiivinen tulo alkaa virrata luoksesi mutkattomasti. Saat myös vaikuttaa asioihin päättäessäsi, mitkä kiinteistöprojektit ansaitsevat mielestäsi tulla rahoitetuksi.
Huonot puolet. Tämä asuntosijoittamisen strategia sisältää korkean tuoton vastapuolena myös runsaasti riskejä – huomattavia vaaran aiheuttajia saattavat olla haasteet mm. takaisinmaksuun, vakuuteen, valuuttaan, rahoitukseen ja rakentamiseen liittyen. Näistä syistä suosittelen sinua ehdottomasti tutustumaan perinpohjaisesti kiinteistölainojen ehtoihin ja lainanottajan taloudelliseen asemaan ennen sijoittamista.
Tessin ja Estateguru vaihtoehtoja. Suomalaisille asuntosijoittajille erityisesti Tessin ja Estateguru tarjoavat kätevän väylän sijoittaa kiinteistölainoihin. *Tessinin kautta voit panostaa pohjoismaisiin kiinteistöihin ja pienimmillään tarvitset tässä palvelussa noin 5000 euroa sijoittaaksesi lainoihin. Tässä palvelussa sijoitat vakuudellisiin lainoihin ja saamasi tuotto riippuu lainan korosta sekä osingoista riippuen sijoitusinstrumentista. Estategurussa pystyt sijoittamaan puolestaan erityisesti baltialaisiin ja saksalaisiin kiinteistölainoihin ja tällä alustalla voit alkaa sijoittajaksi jo 50 euron pääomalla!
7. REIT-rahastot
REIT-rahastot ovat toimiva asuntosijoittamisen strategia erityisesti vaivattoman passiivisen tulon, hyvän hajautuksen ja korkeahkon tuoton ansiosta
Mitä REIT-rahastot ovat? REIT-rahastot sijoittavat varansa hajautetusti kiinteistöihin omistamalla ja hallinnoimalla niitä. Nämä rahastot eivät maksa yritysveroa ja niiltä saa tuottoa osinkojen muodossa vähintään neljännesvuosittain, jopa kuukausittain. REIT-rahastoja pystyt ostamaan yleensä pörsseistä ja niillä voit käydä kauppaa aivan normaalien osakkeiden tavoin pienehköillä kuluilla.
Laadukas hajautus. REIT-yhtiöiden tuotto ei keskimäärin seuraa kovin tarkasti osakkeiden tai korkojen kehitystä – tällä tavalla voit vähentää sijoitussalkkusi kokonaisriskiä laittamalla osan varoistasi REIT-rahastoihin. Lisäksi jokainen REIT-rahasto pitää sisällään vähintään kymmeniä kohteita ja korkeimmillaann jopa tuhansia erilaisia kiinteistöjä!
Korkea tuotto. Pidemmällä aikavälillä tämä helppohoitoinen asuntosijoittamisen strategia on suoltanut mammonaa runsaasti; esimerkiksi yhdysvaltalaiset REIT-yhtiöt ovat napanneet keskimäärin reilun 10 %:n tuoton. Yritysveron välttäminen on ehkä eräs suurimmista syistä näin kovaan tuottoon muihin omaisuusluokkiin verrattuna.
Asuntoihin keskittyneitä REIT-rahastoja. Suurimmalla markkina-alueella Yhdysvalloissa on tarjolla noin 20 asuntoihin keskittynyttä REIT-rahastoa. Näistä mielenkiintoisia vaihtoehtoja sijoittajalle ovat mielestäni erityisesti Essex Property Trust ja Sun Communities. Essex Property Trust on keskittynyt Yhdysvaltain länsirannikon parhaille sijainneille ja sitä voisi kuvata todella premium-luokan asuntojen tarjoajaksi. Parhaillaan tällä rahastolla on noin yli 250 kiinteistöä ja yli 60 000 yksittäistä huoneistoa salkussaan, joten ei mikään pikkukioski kyseessä!
Sun Communities puolestaan on erikoistunut edullisemman hintaluokan valmistaloihin, asuntovaunupuistoihin ja venesatamiin eri puolilla Yhdysvaltoja ja Kanadaa. Kaikkiaan Sun Communitiesilla on yli 660 erilaista kiinteistökokonaisuutta hallussaan ja pitkällä aikavälillä tämän erinomaisesti hajautetun kokonaisuuden näkymät näyttävät mielestäni erittäin houkuttelevilta.
Tutustu aiheeseen myös videoltani!
Moni asuntosijoittamisen strategia esiteltynä
Hyvä asuntosijoittamisen strategia riippuu itse kunkin mieltymyksistä, taidoista ja pääomista – joitakin voit tehdä pienillä pääomilla, vähällä työllä ja mallikkaasti hajauttaen, kun taas tietyissä vaihtoehdoissa vaaditaan runsaasti pätäkkää, armottomasti työtä ja taitoa ja keskittyminen on olennaista. Mikä näistä sopii hienoista vaihtoehdoista sopisi parhaiten sinun kuvioihin?